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【商评原创】新零售:三线城市商业地产的发展

发布时间:2019-03-14 04:29

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  程中记者发现在参观的过,、HM、丝芙兰、哈根达斯等品牌也出现在万博广场中以往只在一二线城市开店的沃尔玛、万达院线、优衣库。了解据,的店铺都是保定首家这些知名品牌开出。理团队向记者介绍保定万博广场管,中投入了巨大的精力保定万博广场在招商。个三线城市来是比较辛苦的“邀请这些品牌到保定这,了很大的成本我们也付出。这样强大的招商体系因为我们没有像万达,思路和运营思路去谈只有靠我们的规划,利益而去培养未来的市场我们愿意牺牲一些短期。”

  几年发展后在历经十,局已基本固定中国电商大格。最后一棵稻草”的传统电商早年被视为“压垮商业地产,困境:行业增速放缓如今也面临着诸多,空间有限市场增长,基本固定市场份额,已近饱和渗透率。

  地方开发商拿地往往有巨大的优势专业能力欠缺:驰骋三四线城市的,的操盘能力但缺乏专业,销推广、招商运营等诸多方面存在巨大缺陷因此在对项目的前期定位、商业规划、营。开始考虑招百货、超市有的项目往往盖好了才,仓促招商,无章法布局毫。万博体育网址

  利的逐渐消失随着流量红,为电商的关注线下正重新成。州云栖大会上抛出新零售的概念自2016年10月马云在杭,下相融合线上与线,业发展的新方向和新出路成为传统电商和传统零售。中的中国商业地产来说这对于仍在蓄力变革,次新的契机无疑是一。

  朝阳大街与东风路城市中轴交汇处保定万博广场坐落于河北省保定市,核心位置地处保定,大规模城市综合体建筑集群为河北省首个地标性的超,样的重点工程之一是保定三年大变。20万平方米项目占地面积,239万平方米总建筑面积约,面积38万平方米一期工程总建筑,中心和258米超高层写字楼其中包括21万平方米购物,30亿元总投资。于2013年9月开业保定万博广场购物中心,身、餐饮酒店、购物超市等多种业态汇集了时尚百货、电影娱乐、体育健,区CBD区域重要的地标目前已成为保定市中心城。

  零售战略布局:入股银泰商业马云携阿里巴巴率先推动新,下全渠道的融合探索开启百货业线上线;江购物收购三,业重新估值为实体商;泰私有化启动银,售全面提速意将新零;联集团牵手百,“新标的”打造新零售。不甘示弱京东也,铺设线下实体门店入股永辉超市并,新一轮的尝试和探索对“新零售”进行。

  为零售、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态按功能性我们可以把购物中心的业态分。购物中心业态构成显示统计中国10余家大型,售64%、餐饮20%、休闲娱乐12%、服务5%目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为:零。餐饮18%、娱乐休闲20%、服务10%相比与东南亚购物中心的业态构成:零售52%、,态的比重与国际标准相比高12%目前国内大型购物中心的零售业。际标准相比分别低8%、5%而娱乐休闲及服务业态与国。

  低的流量成本实体商业更,用优势有了更大的发挥空间令线上的运营效率和数据应。前目,联网巨无霸BAT等互,多线下实体店都纷纷与众,的创新尝试与探索开展了流量运营。的进入流量运营时代实体商业正在全面。

  便是在一二线城市专业人才欠缺:即,亦凸显出专业人才的匮乏商业地产爆发式的涌现,线城市无限放大这点劣势在三四。城市常常面临本地招不到人万达、宝龙在许多三四线,不愿意去的状况一线城市招了人。薪水去三等的城市干一票就走而用二等的人才领着一等的,项目频频换将其结果就是,履薄冰运营如。

  大转型时代在商业经济,正面临着巨大的困境我国传统零售行业。背景下在此,为企业带来新的利润增长点利用线上线下联动的方式来,的零售商业形态正成为一种全新。

  几年近,建设迎来了一个井喷势态三四线城市的购物中心。太发达的三线城市保定作为一个并不,这几年内也增加了不少其购物中心的数量在。展呢?保定万博广场管理团队在接受采访时直言三四线城市的购物中心为什么会有如此火热的发,今如,产发展进入不同阶段不同城市的商业地,加精细化和特色化一二线城市发展更。发展不断外延比如由于城市,的不断出现区域中心,更受青睐社区商业,激烈的竞争由于综合体,物中心更受市场欢迎具有鲜明特色的购。展的原动力在于商业的升级而三四线城市商业地产发,后的商业”的发展状态处于“改变原有比较落。年的商业地产发展“回顾中国这些,质的综合体和购物中心其实市场上仍然缺乏优。”

  动趋势是中西部外流至东部沿海年龄结构两级分化:现在人口流,向城市农村流,向一二线三四线流。活力的人群比例是低于一二线城市的客观反映就是众多三四线岁最具消费,消费活力不足的原因这也是三四线城市。

  化竞争趋热的环境下在消费升级和同质,主题特色来增加自身亮点保定万博广场通过布局,客流吸引。、室内游泳馆等运动主题业态通过引入篮球街区、室内冰场,米之家等新零售业态引入京东之家、小,色的小吃一条街引入本地化特,影娱乐等多种业态进行综合布局并将会议酒店、儿童乐园、观,营销的概念结合场景,友、儿童、体验六大主题中心打造出时尚、健康、美食、交,同需求的一站式消费体验做到了满足不同消费者不。

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  象工程重形,合体近两年大干快上轻实际效用:商业综,是“肥瘦兼搭”政府出让地块更,一部分商业指标每块地都配有。要进入商业地产领域有时候不是开发商想,地就不得不进入而是你要拿到。城市尤为突出这在三四线,、写字楼、购物中心等商用物业众多出让地块都配有酒店、公寓。的情况是但现实,写字楼、公寓、酒店的需求众多三四线城市并没有太多。以作为现金流的重要工具在一二线城市这类产品可,有购物中心然后可以持。市此类物业成交很小但在很多三四线城,成为平衡现金流的工具所以购物中心不得不。

  模式的升级与改造作为对传统零售,体验消费时代的来临新零售的出现标志着。式正发生着改变用户的消费模,的就是先体验其中最为突出,购买再。中心的变化中反映在购物,态比例将有所改变其中的一点就是业。

  务去打动顾客“我们要靠服,北服务最好的购物中心我们要做成保定乃至河。人提到的万博时我们希望当有,的位置有多好不是说万博,积有多大万博的面,修有多好万博的装,的服务最好的而是说万博。海底捞火锅一样就像我们提到的,环境最好的、最便宜的他不一定是最好吃的、,服务最好的但海底捞是。相信我,务做到最好当我们把服,不再是一个问题流量的转化也就。”

  依托的消费群体不同于大中城市消费两级分化:三四线城市所,的社会行为特征购物却有一致。市的高端消费者即使三四线城,更多选择面其消费亦有,一二线城市扫货完全有能力到。选择面趋于一致而大众消费者。

  被填满需求未,来看综合,化经营的体验式综合体项目高品质、优质管理和差异,的商业趋势所在是三四线城市。

  国商业地产当下的中,化已是业内共识供大于求和同质。开发趋于饱和的背景下在一二线城市商业地产,向三四线城市蔓延的趋势商业地产开发呈现普遍。线城市相比但与一二,着截然不同的环境和市场三四线城市的商业地产有。产有很大的发展空间三四线城市商业地,临不小挑战但同时也面。

  年来近些,桂园)开始逐渐下沉到三四线城市一些知名地产品牌(如万达、碧,也开始到省会以外的三四线城市去发展甚至一些地方性的地产品牌(如乐泰),业地产竞争加剧三四线城市的商。

  时同,传统经营货品、经营商铺的定位转变为经营客人保定万博广场在运营模式创新上找到了突破:将,和商家经营效率为核心以提升顾客消费体验,境的变化中得到了诸多助益也让保定万博广场在消费环。

  个情况对于这,管理团队表示保定万博广场,理水平、设计水平、经营水平上都有所差距三四线城市的地产开发相较于一线品牌在管,争也会越来越大以后面临的竞。地的地产品牌仍有空间“未来3到5年内本,着传统的思维但如果还是抱,品牌将会面临巨大的压力三四线城市的商业地产。”

  管理团队表示保定万博广场,发和运营的过程中保定万博广场在开,的各种探索中在对新零售,过不少困难也都遇到,了不少弯路虽然也走,“合作、融合、共赢”的发展理念但秉承董事长赵陆军先生提出的 ,和脚踏实地的态度并凭借超前的眼光,为保定地区领先的购物中心保定万博广场已逐步发展成。万博体育网址

  地产发展存在着不少问题尽管三四线城市的商业,吸引着越来越多的开发商但巨大的市场发展潜力仍。

  信息中心数据显示据中国互联网络,网民数量超7亿2016年中国,模已达6.56亿人其中移动端网民规。数据显示另据相关,场交易规模为4.7万亿元2016年中国网络购物市,23.9%同比增长,为36.8%的数值相比已经明显放缓但这一数据与2015年同比增长率。

  四线城市都做过城市的商业网点规划商业规划盲目:虽然全国大部分三,体来看但总,规划重复,建设盲目,规划一个新区换一任领导,不到控制总量得,不合理分布。

  商任人唯亲而非唯才是举内部管理混乱:部分开发,由不懂行的自己人掌管一般公司各个部门都,的现象见怪不怪外行管理内行,入发挥空间小的尴尬局面造成专业人才进入难、进。

  线城市商业地产开发开发理念短视:三四,宅起家的开发商为主仍以本地或本省住,万达、宝龙等进入城市有限全国性的商业地产开发商如,只关注一二线城市华润、中粮等更是。都是抱着住宅开发商的理念去开发商业地产三四线城市的这类“土豪”开发商绝大多数,地政企关系强表现为在当,有优势拿地,实力有限但资金,业的理解缺乏对商,商及运营能力更缺乏商业招。此因,售商铺为主基本以销,就走卖完,后返租或者售,往一筹莫展返租期到往,埋下不稳定因子这给当地政府也。

  及购物中心数量的不断增加随着消费者的日益成熟以,个性化与高层次的消费需求消费者越来越追求和体验,的购物中心已经不被市场认可因而以“百货店放大版”自居。管理团队认为保定万博广场,的大趋势下在消费升级,质、效率和体验等多元化需求转变消费者的消费行为正在向强调品。求发生了变化消费者的需,生了变化观念发,道发生了变化获取信息的渠,买习惯和购买动机都发生了变化也就导致了他们的购买行为、购。体的年轻人作为消费主,流和时尚更追求潮,验、情感交流和文化内涵注重消费之外的用户体。

  城市的商业地产对于当下三四线,地产的发展状况如何?同一二线城市相比我们会有这样的疑问:三四线城市的商业,四线城市商业地产的开发和运营存在哪些困境和机遇…三四线城市的商业地产有哪些相同和不同的地方?三…

  种认识基于这,计、建设、招商到开业后的运营保定万博广场从前期的规划、设,的公司和品牌来共同打造都邀请了一些业内知名。要求较高的项目“对于专业性,和一些合作伙伴沟通我们在开发初期就有,过程中吸取了专业的意见在项目的设计和实际建设。的运营中而在项目,的合作伙伴来共同管理我们也邀请了这些专业。北京喜悦负责运营比如我们的冰场由,是由北京合连胜来运营冰场旁边的游泳馆也。开发与运作方式”这样的一种,设计到开业后的运营都做到了良好的匹配也使得保定万博广场从前期开发的规划。

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  业能力和战略高度不够行政部门地方保护:专,率低下工作效,权交易比较严重人情关系、钱。护主义特色更有地方保,本土企业区别对待外来开发企业和。沟通效率低下外地开发商,成本高边际,高不下成本居,难以达标而利润,又逃离三四线城市的原因所在这也是众多全国性房企扎根。

  常住人口绝大多数都在100万以下商业发展滞后地产发展:三四线城市,础薄弱消费基。平相对落后商业发展水,及老的商业街为主仍以传统住宅底商。理商的国内二三线品牌为主品牌多以当地经销商及代,线品牌进驻根基尚浅国内一线及国际二三,知度不高品牌认。和消费能力有限由于经济增长,撑多个大体量商业体的生存本地商家加外地品牌难以支。

  万博广场的年中庆时在今年6月18日,递公司和外卖平台的合作通过和网约车平台、快,方位的导流线上线下多,突破了26万人次的预警值使得当日万博广场的客流量。管理团队认为保定万博广场,所有平台合作的大门都打开把流量经营好的前提就是跟。车等共享单车品牌的合作中而在与ofo、摩拜、小白,量和顾客转化的问题万博广场也在探索流。

  费模式转变的同时在新零售体验式消,也成为行业的重点关注对于流量运营的探索。

  线城市的商业环境不规范招商难、运营难:三四,“看上去很美”发展潜力只是。力的开发商和运营管理者市场缺乏有理念、有实,长不明显消费增。望而却步导致散户,店举步维艰品牌连锁,应困难商源供,化高同质,难度大招商。四线城市的最大问题所在招商难一直是困扰所有三。

  择回归线下电商平台选,体验式的消费场景其目的在于构建,贴近消费者让商品更。业连锁企业而不论是商,消费业态还是服务,空间来赢得市场与客户都需要一个良好的商业。售时代竞争的主战场商业地产成为新零。

  表明这,购物中心相比与国外成熟,业态结构不尽合理国内购物中心的,目的性消费业态较为单一尤其是娱乐休闲、服务等,、娱乐性的项目缺乏具有趣味性。一站式消费将是购物中心应对挑战的发展方向能聚集人气的家庭式“吃、喝、玩、乐、购”。

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